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空き家の不動産売却の査定を依頼する前に知っておくべきことはある？と不安な方も多いのではないでしょうか。そこで、ここでは空き家の査定をする前に知っておきたいポイントを紹介します。

空き家の査定方法は、机上（簡易）査定と訪問査定という2種類の方法があります。簡単に説明すると、机上査定は簡易的な査定で訪問査定は現地に訪問してより具体的な査定を行う査定方法です。

では、次に2種類の査定方法を詳しく解説していきます。

机上（簡易）査定

机上査定はすぐに空き家の売却価格の目安を知りたいという人おすすめです。机上査定は、不動産会社が空き家に訪れず、敷地面積や所在地、間取りや周辺地域などのデータを元に査定金額を算出します。

手軽に査定が行えるのが魅力で、不動産会社にもよりますが、早ければ査定が終わるのが1〜2時間程度です。空き家の所在地が遠方だったり、すぐに売却価格の目安を知りたかったりするときに、依頼しやすいメリットがあります。

ただし、机上査定の査定金額は訪問して行う査定よりも精度が落ちるので、その後に査定金額が変動する可能性が高いことに注意してください。

訪問査定

空き家の具体的な査定金額を知りたいという方は訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定は、不動産会社が空き家に訪問して建物の状態なども調査して査定金額を算出する査定方法です。空き家のメンテナンス状況や周囲の環境、日当たりなどデータだけでは分からない部分も査定します。

訪問査定では、具体的な査定金額が知れることや現地で担当者に説明や質問をできることが大きなメリットです。しかし、査定期間に1週間ほどかかり、訪問当日は空き家へ行く必要もあるのがデメリットになります。

査定金額は空き家のメンテナンス状況によっても変動するので、査定の前に草刈りやゴミの処分などをしておきましょう。また、ひび割れや雨漏りなどが発生していると査定額に大きく響いてきますので、簡単な補修で済むものは定期的にメンテナンスしておくのがおすすめです。

空き家の売却には、仲介手数料や税金などの費用がかかります。売却金額がそのまま利益になるわけではないので注意しましょう。

仲介手数料の目安は以下の表を参考にできます。

参照：NPO法人 空家・空地管理センター

税金は次のようなものが発生します。

・譲渡所得税（復興特別所得税）
・住民税
・譲渡所得税+住民税

以上のポイントに注意して査定を依頼しましょう。

相続での不動産売却の査定で注意することは？という不安を持っている方も多くいます。そこで、ここでは相続での不動産売却の際に知っておくべきポイントを紹介します。

遺言書がある場合は、原則として遺言書の内容で名義変更を行います。物件の査定はできないことはないですが、名義変更をしないと売却はできないので注意しましょう。

不動産の相続は、現金と違ってキレイに分割するのが難しいものです。査定金額によって相続の分け方も悩んでしまう方も多いのではないかど思います。そこで、不動産の分割方法を4つ紹介します。

現物分割

現物分割は、不動産や現金、車など財産を現物で相続人に分ける分割方法です。不動産を分ける場合は、不動産を単独所有できるメリットがありますが、分割する場合は難しいのがデメリットになります。

換価分割

換価分割は、不動産などの財産を売却して得た現金を相続人で分ける方法です。現金で分けるので、公平に分けられるのがメリットですが、売却などの手間はかかります。

代償分割

代償分割は、遺産を多く相続した相続人が、他の相続人に代償金を支払うことで公平にするという方法です。不動産などを売却せずに分割できますが、お金を支払うので経済的な負担があります。

共有分割

共有分割は、財産を法定相続割合で共有する方法です。法定相続分で公平に分割できるメリットがありますが、管理ができないと二次相続、三次相続と相続人が増えて不動産の売却などがしにくくなるというデメリットがあります。

不動産相続の分割方法として4つ紹介しましたが、一般的には「換価分割」や「現物分割」で分けることが多いです。

相続での不動産売却で「相続税」が気になるという方も多くいらっしゃいますが、実は相続税が関係ない人がほとんどです。

相続税には「基礎控除額」があり、相続する遺産が基礎控除額以内であれば発生しません。

基礎控除額の求め方は次のようになります。

基礎控除額＝3,000万円×法定相続人×600万円
例えば、相続人が妻1人、子2人だった場合の基礎控除額は4,800万円です。

基礎控除額を超える財産を持っている人は国内で8％ほどと言われています。つまり、約92％の人は相続税が発生しません。

相続する遺産が基礎控除額を超えそうか確かめるためには、不動産の時価や相続税評価を知る必要があります。

相続での不動産売却では、以上のポイントに注意して査定を依頼しましょう。

不動産を売却するときに、不動産会社選びは重要です。業者によって査定金額や宣伝力、サービス内容も異なります。

そうなると何を基準に業者を選べばいいのか悩んでしまうのではないでしょうか。

そこで、ここでは不動産売却で査定を業者に依頼する際の選ぶ基準を解説します。

不動産売却の実績がある会社かどうかはとても重要です。実績がなければ、過去にどんな価格で売れたのかなど、参考にできるデータがありません。経験の浅い不動産会社に依頼すると、なかなか売れなかったり、売却価格を下げて売りに出したりすることもあります。

また、不動産会社ごとに得意な分野があるので、売りに出す不動産によっても会社選びを検討しましょう。例えば、マンションを売りに出す場合は、マンションの売却実績が豊富な不動産会社に依頼した方がより安心です。

業者選びに失敗しないためには、売却実績が豊富かどうかホームページなどで確認しましょう。

不動産会社は物件を売りに出してもらうために、売り手にも様々なサービスを提供しています。例えば、次のようなサービスです。

不動産会社に依頼したいサービスがあるかどうかも、業者選びの参考にすると良いでしょう。

大手不動産会社か地元密着型の中小不動産会社を選ぶことになると思いますが、それぞれメリット・デメリットがあります。

大手不動産会社は認知度が高く宣伝力もある業者が多いのですが、条件の悪い物件は断わられたり、確実に売れそうな査定額を出したりする業者もあります。

一方、中小不動産会社は認知度などは大手に劣りますが、大手に比べ物件数が少ないので、条件の悪い物件でも受け入れるケースが多いです。また、地元密着の会社はその地域の情報を多く持っているので、物件の魅力を引き出して売却価格を上げられることもあります。

どちらにもメリット・デメリットはあるので、全国に買い手ありそうな物件なら大手、周辺地域に買い手がいそうな場合は中小を選ぶと良いと思います。

以上の基準を参考にして業者を選びましょう。

不動産売却は人生でそう何度もあることではないでしょう。それに大きな金額が動くことなので、売却に失敗したくないと考える人がほとんどです。

しかし、日本トレンドリサーチの調査によると不動産売却に失敗してしまう人は、約18％もいます。そこで、売却に失敗いないためには「よくある失敗」を知り、それら未然に防ぐことが重要です。

ここでは、不動産売却のよくある失敗事例を紹介しますので、失敗を避けるための参考にしてください。

複数の不動産会社に査定依頼をして、1番査定金額が高かった業者にすぐ依頼を決めたが、契約後にどんどん売却金額が下がることになってしまったという失敗事例です。

仲介業者の中には、自社で売却の契約をとるために査定金額をあえて高く見積もる業者もいます。当然、売れるはずもないので売りに出してから価格を下げていき、結局相場よりも安い価格で売却してしまうケースがあります。

今回は、最初から適正価格で宣伝力のある業者に依頼していれば、希望価格で売却ができたかもしれません。

仲介業者は査定金額だけで判断するのではなく、相場価格を調べて業者の実績や評判も確認しましょう。

不動産売却に思っていたよりも期間がかかり、売れないかもという焦りから価格を下げて売却してしまったという失敗事例です。

不動産売却は、売却から引き渡しまで早くても約3〜6ヶ月ほどかかります。また、なかなか売れない場合は売却までに1年以上かかるケースもあります。

不動産は期間に余裕を持って売り出さなければ、今回のように焦って価格を下げてしまうでしょう。

ローンが残っている物件を売りに出したが、売却価格の値下げを要求されてそれに応じてしまし、売却代金でローンが返済しきれなかったという失敗事例です。

不動産はローンが残っている状態では売却できないので、ローンを完済する必要があります。売却代金でローンを返済できなければ、その分持ち出しの費用がかかってしまいます。

値下げなどの交渉は売却価格がローン残債よりも下回らないように契約しましょう。

不動産仲介業者を選ぶ際に「大手だから安心だろう」ということで選んだが、担当者が頼りにならずなかなか物件が売れなかったという失敗事例です。

大手の仲介業者といえども、担当者の力量や対応が良くなければ思うように物件は売れません。不動産会社が、物件が売れやすくなるような情報を収集して販売活動を行わなければ、良い物件だとしても買い手の目には届きません。

また、物件がある地域の販売活動が強い業者なら、地元密着の中小不動産会社のほうが情報も豊富で販売活動も積極的なこともあります。

業者選びでは担当者の力量もとても重要なので、訪問査定の際などに担当者とよく話して、売却を任せられる人なのか見極めましょう。

Days Planningは名古屋にある不動産会社で、不動産の売却にお悩みの方のサポートを行なっております。

弊社では、実際にサポートさせていただいたお客様にご利用いただいた感想をいただいております。

ここでは、お客様の声を掲載させていただきますので、不動産売却にお悩みの方の参考になれば幸いです。

不動産売却の相談でお世話になりました。事前に査定金額が上がるアドバイスもいただき、訪問査定の際に色々と説明いただいたり質問に答えていただいたりして、納得できる査定金額を算出してもらえました。無事に希望価格で売れて満足しています。もしまた機会があればお願いしたいと思います。
40代　男性　名古屋

マンション購入時から大変お世話になりました。今回、マンションを売却することになったので再び相談させていただきました。売却に関して知識がなかったのですが、丁寧に説明いただき売却もしっかり対応いただけて感謝しています。
30代　男性　名古屋

戸建ての物件を売却でとてもお世話になりました。不動産の売却は初めてで不安でしたが、相談時から親切に対応いただけて安心しました。結果は希望価格で売却できてとても満足です。売りに出す前にアドバイスをいただき、プチリフォームを行うのに良い業者さんも紹介いただけて、工事もスムーズに進められました。ありがとうございます。
50代　女性　名古屋

不動産の売却は初めてで、売れるのはかなり時間がかかりそうなイメージがあったのですが、売却から引き渡しまで3ヶ月程度で終わりました。物件の魅力を引き出すために販売活動を接客的にしていただけたのがよかったのだと思います。販売活動の報告を定期的にしていただけたので、ちゃんとやってくれているんだと安心しました。地元密着の不動産会社だったので、担当者が周辺地域に詳しく、物件のことを色々アピールしてくれました。売却価格も納得のいく価格で大変感謝しています。
40代　男性　名古屋

兄弟で所有していたマンションだったのですが長年放置しており、室内が傷んでいました。「売れるのかな・・・」と不安に思っていたところ、こちらに相談させていただきました。リフォームを提案いただいて、安く施工してくれるリフォーム会社も紹介いただけて、スムーズに工事が終わりました。結果的に、1円も持ち出しなく売却で利益を得られました。最初から最後まで親切に対応いただけて大変感謝しています。
50代　男性　名古屋